「マンション査定」流れや高額査定を狙うためのポイントとは?

マンションを売却しようと思ったら、まずは「マンション査定」を行います。マンション査定を行うことで自分のマンションがどれくらいの価格で売れるのかが分かるので、マンション売却前の査定は必須です。
できれば高額査定を狙いたいところですが、どうすれば良いのでしょうか?
今回はマンション査定の種類や流れ、高額査定を狙うためのポイントをご紹介します。
今回のお悩み:マンションを売却したいから少しでも査定額を上げる方法を知りたい
目次
マンション査定を考えています。高く売りたいのですが、査定額を上げる方法はありますか?
査定額は不動産会社や査定方法などによって異なりますので、高額査定を狙うなら複数社に査定してもらうことが大切です。
他にもマンション査定価格を上げるポイントがありますので、以下でご紹介します。
マンション査定の種類と流れ
マンション査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定は不動産の基本情報をもとに査定する簡易的な査定方法で、インターネット上で不動産情報を入力すれば査定は完了します。ただし、簡易的な査定方法で正確な査定結果が出ませんので、まずは複数社に机上査定を依頼して各社の査定結果を比較検討し、良いと思った不動産会社をピックアップして訪問査定を依頼します。
訪問査定は不動産会社の担当者が実際にマンションを訪問して査定してくれるため、机上査定よりも正確な査定結果が得られます。訪問査定の流れとしては、不動産会社に訪問査定を依頼し、売買契約書などの必要書類を提出します。訪問査定による査定結果が出たら、査定額や不動産会社の対応、信頼性などを踏まえて売却仲介を依頼する不動産会社を決めましょう。
机上査定
不動産会社が訪問せずに机上で査定することから机上査定と言われていますが、簡易査定と呼ばれることもあります。机上査定での査定結果は不動産会社によってバラつきがあるため、複数社に査定を依頼して相場を知りましょう。机上査定は数日で査定結果を知ることができます。
机上査定では、以下のようなデータをもとに査定が行われます。
- 登記簿謄本
- 過去の成約価格
- 現在販売中の物件
- 路線価
- 固定資産税評価額
- 景気の動向
訪問査定
机上査定のような不動産の基本情報での査定に加えて、不動産会社が実際にマンションを訪問して査定する査定方法です。不動産会社が実際に訪問して詳しくマンションの状態をチェックすることから、詳細査定と呼ばれることもあります。机上査定よりも正確な査定結果が出ますが、やはり不動産会社によって査定結果に差がありますので、複数社に訪問査定を依頼するようにしてください。
不動産会社に訪問査定を依頼し、訪問査定から査定結果が出るまで3~4日の期間がかかります。
査定前に準備すること
ローンの残債額確認
住宅ローンが残っている場合、ローンの残債を確認しておきます。ローンが残っているマンションでも売却はできますが、ローン完済が条件になるため、原則として住宅ローン残債が売却価格を下回っている「アンダーローン」である必要があります。
住宅ローン残債が売却価格を上回っている「オーバーローン」の場合はマンションの売却益でローン完済できないため注意が必要です。
必要書類の準備
スムーズに査定できるよう、必要書類を準備しておきます。
不動産会社によって必要書類は異なる場合もありますが、一般的には以下の書類が必要となります。
- 権利証または登記識別情報通知書
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 不動産購入時の物件概要書(パンフレットなど)
- 固定資産税納税通知書または評価証明書
- 管理費、修繕積立金の金額が分かる資料
- 管理規約・使用細則
- 間取り図
不具合の修繕
マンション査定では、部屋の不具合や修繕がきちんと行われているかをチェックします。部屋や設備に不具合があると査定額に影響しますので、必要最低限の箇所は修繕しておくと良いでしょう。
マンション売却の注意点
複数の不動産会社に査定してもらう
同じマンションでも、不動産会社によって実績や査定方法が異なるため、査定額にバラつきが出ます。そのため、1社だけにしか査定してもらわなかった場合は、その査定額が低いのか高いのか分かりません。
必ず複数の不動産会社に査定してもらい、比較検討してください。
査定額だけで不動産会社を決めない
複数の不動産会社に査定してもらったら1番査定額が高いところに決めたくなりますが、査定額だけで不動産会社を決めないことが大切です。たとえ査定額が高くても不動産会社がその価格で買い取ってくれるわけではありません。査定額は「その不動産会社に仲介を任せたら、これくらいの価格で買う人が見つかりそう」というものです。
仲介依頼をしてもらうために査定額を高く出す不動産会社も存在しますので、査定額だけでなく「査定額の根拠」、「仲介実績件数」、「販売活動の内容」、「営業マンの信頼性」なども考慮して不動産会社を選ぶようにしましょう。
マンション査定で見られるポイント
「敷地」、「マンション全体」「専用部分」の3つに分類してマンション査定が行われます。不動産会社によって見られるポイントには差がありますが、一般的によく見られるポイントは以下の通りです。
- 築年数
- マンションの構造
- 立地条件
- 室内の広さ・間取り
- 室内状況
- 住戸位置
- 共用部分
- 設備
- 駐車場
- 管理状態
- 耐震性
- 管理費・修繕積立金
- マンション全体の状況
- 売主・施工会社
マンション査定価格を上げるポイント
アピールポイントをまとめておく
不動産会社にマンションのアピールポイントを伝えることで、査定額があがる可能性があります。例えばマンションの大規模修繕や設備の交換などを細かくまとめてアピールすれば、それも考慮して査定してくれます。
反対に、後々トラブルにならないよう、不具合についてもまとめておく必要があります。
リフォームが必要ない状態にしておく
マンション購入後にリフォームが必要な場合、購入希望者はその費用も含めて購入を検討します。そのため、なるべくリフォームが必要ない状態にしておくことが高く売却するポイントになります。
まとめ
今回はマンション査定の流れや、高額査定を狙うためのポイントをご紹介しました。
事前にマンションのアピールポイントをまとめ、それを証明できる書類も揃えておくことで高額査定に繋がる可能性があります。
これからマンション売却をお考えの方は、まず複数の不動産会社に査定してもらい、信頼できる不動産会社を見つけてくださいね。
